Процедура за изваждане на собственик от етажната собственост и защита срещу тази санкция

Законът за собствеността (ЗС) и Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) предвиждат като санкция в някои случаи да се налага „изваждане на собственик“ за срок до 3 години. Според ЗС основанията за това са:

а) Ако използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди

б) Ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Общото събрание може да вземе решение за изваждане едва след като собственикът е бил предупреден писмено от уравителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след предупреждението не е прекратил нарушението (чл.45  ЗС).

ЗУЕС предвижда решението за изваждане да се взима от общото събрание на етажната собственост като това е подчинено на определени процедурни правила – свикване с покани, наличие на кворум и мнозинство. Преди решението собственикът следва да е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и след това той не е е прекратил нарушението си. Нарушението може да се изразява в действия, с които се създава безпокойство за другите собственици и обитатели или се нарушава и застрашава устойчивостта на сградата, хигиената и др.

След връчването на предупреждението и липсата на резултат от него общото събрание може да пристъпи към взимане на решение. Нужното мнозинство е 75% от представените идеални части от общите части. Собственикът, за който се отнася решението, не участва в гласуването.

Ако общото събрание реши да извади собственика от етажната собственост, то той има право да иска отмяна на решението в случай, че то е незаконосъобразно.

Процедурата започва с подаване на молба пред районния съд по местонахождение на етажната собственост в 14-дневен срок от получаване на съобщението за изготвен протокол от общото събрание. С молбата може да се иска и спиране на изпълнението на решението на ОС. Производството е по реда на Гражданския процесуален кодекс (ГПК). С решението си съдът може да остави в сила или да отмени решението на ОС.

Това е единственият начин за защита срещу решение на ОС на изваждане на собственик за срок до 3 години, като обаче решението трябва да е незаконосъобразно, тоест да не са спазени разпоредбите на ЗУЕС.