КАК СЕ ОБЛАГАТ ДОХОДИТЕ ОТ ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ?

След като продадем собствения си недвижим имот неизменно възниква въпросът: как се третират данъчно приходите ни от продажбата, дължим ли данък и може ли продажбата да бъде необлагаема? На първо място, трябва да уточним, че разпоредбите на данъчните закони са едни от най-динамичните, т.е най-често изменящите се, което е обяснимо с оглед на сменящата се фискална политика на държавата. Затова е добре винаги да проверяваме какви са последните актуализации на данъчните закони, когато получаваме доходи от източници извън трудовите правоотношения. Често се случва доходи, които са били необлагаеми през едната година, да са станали облагаеми през следващата. Разбира се, има и традиционно необлагаеми доходи като пенсиите, стипендиите, застрахователните обезщетения, социалните помощи и други, но все пак е добре да проверяваме последните изменения на основните данъчни закони преди да попълваме данъчната си декларация.

По отношение на доходите от продажба на недвижимо имущество разпоредбите търпят най-сериозно развитие, а именно от разпоредителните сделки със собственост получаваме едни от най-сериозните облагаеми доходи. Едно от най-съществените изменения в последните години е трансформацията от необлагаеми в облагаеми на доходите от продажба на имущество, получено чрез дарение. Тези доходи бяха необлагаеми според Закона за облагане доходите на физическите лица, които беше в сила до влизане в сила на настоящия Закон за данъците върху доходите на физическите лица през 2007г. Важно е да се отбележи, че ако получим имот чрез дарение, то това увеличение в имуществото ни все пак е необлагаемо, но когато го продадем или заменим на един по-късен етап, доходът е облагаем.

Понастоящем не се облагат доходите от продажба на имоти, които са получени по наследство, завет или реституция (чл.13, ал.1, т.26 ЗДДФЛ). Необлагаеми също така са доходите от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиване му и датата на продажбата са изминали повече от три години или доходите от продажбата и замяната на до два недвижими имота (не само жилищни), ако между датата на придобиването им и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години. Логичният въпрос в случая е какво ще се случи, ако продадем два жилищни имоти, придобити преди повече от 3 години. Тогава едната сделка е необлагаема. Най-често се приема, че това трябва да е първата извършена сделка, въпреки че никъде не е нормативно записано и е обект на спорове в практиката.

Разбира се, трябва да се знае и по какъв начин се определя облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество. В Закона за данъците върху доходите на физическите лица е предвидено, че облагаемият доход е равен на цената на придобиване минус продажната цена и крайната сума се намалява с 10% разходи по сделката (чл.33, ал.1). Това означава, че данък се дължи, ако цената, за която сме продали имота си, е по-висока от цената, за която сме го придобили. Цената на придобиване при имот, получен чрез дарение, например, ще е равна на нула, т.е ще дължим данък върху цялата продажна цена минус 10% разходи. Цената на придобиване по принцип е документално доказаната цена, най-често записаната в нотариалния акт за покупко-продажба. Ако няма документи, доказващи цената на придобиване, то се приема, че е равна на нула. Продажната цена от своя страна включва стойността на всичко, придобито от лицето при продажбата или замяната на имуществото му, включително и възнаграждание различно от пари. Тук е моментът да изчистим една често срещана заблуда- когато продаваме имота на данъчна оценка, не се дължи данък. Това не е вярно. Данъчната оценка на имота има значение по отношение на нотариалните такси, които ще се заплащат, тъй като таксите са на база цената, записана в нотариалния акт при изповядване на сделката, като минимумът е стойността на данъчната оценка. Това означава, че ако продаваме един имот на стойност под данъчната му оценка, таксите ще се изчислят на база данъчната оценка. Ако го продаваме на по-висока стойност, то ще се изчислят върху тази стойност. Но данъчната оценка не влияе върху определянето на облагаемия доход. Ако искаме да не дължим данък върху дохода си от продажба, трябва да проверим за каква цена сме купили имота и да го продадем на същата цена.

Важно е да се знае също така, че авансовите вноски (най-често капаро или задатък), получени по предварителен договор за покупко-продажба също се облагат с данък. Доходът, получен от авансово плащане, се приравнява на доход от завършена сделка. Веднъж се облага доходът от авансовото плащане или плащания, ако се касае за няколко вноски, и накрая се облага и доходът от финализирането на продажбата. Изчислява се по следната формула:

където:

ОДДГ е облагаемият доход за данъчната година;

ПЦ е продажната цена;

ЦП е цената на придобиване;

ЧПП е частично полученото плащане през данъчната година.

Съществува, разбира се, хипотеза, при която сме получили авансово плащане, независимо дали ще бъде наречено капаро или задатък в предварителния договор, но до сключване на окончателен договор не се е стигнало по вина на купувача. Тогава както най-често се предвижда в предварителните договори, ще имаме право да задържим капарото като обезщетение за несключената сделка. Какъв данък ще дължим в този случай, щом продажба в крайна сметка няма? В такъв случай, ще дължим веднъж данъка върху авансовата вноска, който се предполага, че ще платим на държавата. След изтичане на срока за сключване на окончателния договор, авансовото плащане ще се превърне в неустойка за неизпълнен договор и тогава ще дължим данък върху неустойка. Неустойката е облагаема и се дължи плосък данък от 10%. Разбира се, не може да се облага два пъти по различни критерии една и съща сума затова следва НАП да приспадне данъка върху неустойката от платения вече данък върху авансовото плащане и да възстанови надвнесената сума. Следва да се отбележи също така, че тъй като авансовото плащане се приравнява на доход от завършена сделка, както вече бе отбелязано, то може да влезе в хипотезата на необлагаемост на един имот, ако е придобит преди повече от три години.